Ratgeber: Bodenrichtwert in Mülheim richtig lesen | Immobilienreport Mülheim an der Ruhr

Richtwertzone und Stichtag finden

Suchen Sie in BORIS-NRW die richtige Richtwertzone und notieren Sie Stichtag sowie Nutzungsart. Ein aktueller Kartenaufruf darf nicht mit einem Wert zu einem anderen Bewertungsstichtag vermischt werden.

Öffnen Sie BORIS-NRW nicht mit der Erwartung, dort unmittelbar den Preis Ihres Grundstücks abzulesen. Suchen Sie zuerst das konkrete Flurstück und kontrollieren Sie, ob es vollständig in einer Richtwertzone liegt. Notieren Sie die Zonennummer, den Bodenrichtwert, den Stichtag und die beschriebene Grundstücksart. Bei einem Verkauf im Jahr 2026 kann ein amtlicher Wert zu einem früheren Stichtag fachlich richtig veröffentlicht sein; er wird dadurch nicht zu einer tagesaktuellen Preiszusage. Speichern Sie außerdem die Erläuterungen und die Merkmale des Richtwertgrundstücks, denn die Kartenfarbe allein reicht für eine Bewertung nicht. Grenzt das Flurstück an mehrere Zonen oder umfasst es unterschiedlich nutzbare Bereiche, darf nicht willkürlich ein Wert gewählt werden. Dann ist zu prüfen, welche Teilfläche welcher Nutzung und Qualität entspricht. Vergleichen Sie Gemarkung, Flur und Flurstück mit Ihrer Liegenschaftskarte, damit keine Nachbarparzelle untersucht wird. Erst wenn Zone, Stichtag und Bezugsmerkmale eindeutig dokumentiert sind, beginnt die Einordnung des eigenen Grundstücks. Bei Unklarheiten helfen die veröffentlichten Hinweise oder eine fachliche Rückfrage; ein Screenshot ohne Legende ist keine belastbare Grundlage. Vermerken Sie auch, ob der Abruf nur einen Grundstücksteil erfasst.

Nutzungsart und Entwicklungszustand

Baureifes Land, Rohbauland und andere Entwicklungszustände sind nicht austauschbar. Prüfen Sie, welchem Zustand das Richtwertgrundstück entspricht und welchen Ihr Flurstück tatsächlich erreicht.

Der Entwicklungszustand entscheidet darüber, welche wirtschaftliche Qualität ein Bodenrichtwert beschreibt. Baureifes Land ist nicht mit Rohbauland, Bauerwartungsland oder einer Fläche gleichzusetzen, deren Nutzung noch nicht planungsrechtlich gesichert ist. Prüfen Sie deshalb in den BORIS-Angaben, welche Art der Nutzung und welcher Entwicklungszustand für das Richtwertgrundstück genannt werden. Danach klären Sie für Ihr Flurstück das geltende Planungsrecht und den tatsächlichen Stand der Erschließung. § 196 BauGB beschreibt Bodenrichtwerte als durchschnittliche Lagewerte für den Boden innerhalb eines Gebiets mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen; die individuelle Prüfung bleibt dennoch nötig. Ein derzeit als Garten genutzter Teil kann planungsrechtlich Bauland sein, während eine optisch freie Fläche nicht automatisch bebaubar ist. Auch Wohnbaufläche, gemischte Nutzung oder gewerbliche Nutzung sind wirtschaftlich nicht austauschbar. Halten Sie Quelle und Datum jeder Aussage getrennt fest: BORIS für den Richtwert, Planunterlagen oder zuständige Stelle für das Baurecht, eigene Beobachtung für die gegenwärtige Nutzung. Der nächste Schritt ist kein pauschaler Zu- oder Abschlag, sondern die saubere Feststellung, ob Richtwertgrundstück und eigenes Flurstück im selben Entwicklungszustand vergleichbar sind. Eine Verkaufsbeschreibung sollte diesen festgestellten Zustand präzise und ohne vorweggenommene Entwicklungschance benennen.

Geschossflächenzahl und Grundstückstiefe

Geschossflächenzahl, Grundstückstiefe und Zuschnitt können eine Umrechnung erfordern. Übernehmen Sie Korrekturen nur, wenn ihre Grundlage für die betreffende Zone nachvollziehbar ist.

Kennzahlen wie Geschossflächenzahl und Grundstückstiefe beschreiben, welches Modellgrundstück dem Bodenrichtwert zugrunde liegt. Stimmen diese Merkmale nicht mit Ihrem Flurstück überein, ist der Kartenwert nicht automatisch falsch; er benötigt eine nachvollziehbare Anpassung. Ermitteln Sie zunächst Grundstücksfläche, Breite, Tiefe und planungsrechtlich mögliche Geschossfläche aus belastbaren Unterlagen. Verwechseln Sie eine tatsächlich vorhandene Bebauung nicht mit der zulässigen Ausnutzung. Ein tiefes Grundstück kann hinter dem bebaubaren Bereich Flächen enthalten, die wirtschaftlich anders zu behandeln sind. Umgekehrt kann ein kleineres, gut geschnittenes Flurstück die zulässige Nutzung besonders effizient ermöglichen. Nutzen Sie nur Umrechnungskoeffizienten oder Hinweise, die für die betreffende Richtwertzone und den relevanten Stichtag ausgewiesen oder fachlich begründet sind. Eine Tabelle aus einem anderen Gebiet lässt sich nicht ungeprüft übertragen. Zeichnen Sie die angenommenen Teilbereiche auf der Flurkarte ein und notieren Sie jede Berechnung mit Quelle. Wenn Baufenster, Abstandsflächen oder Zufahrt noch ungeklärt sind, bleibt auch die Anpassung vorläufig. So entsteht keine Scheingenauigkeit: Sie erkennen, welche Merkmale gesichert sind und für welche vor einer Preisentscheidung noch Planungsrecht geprüft werden muss. Lassen Sie komplizierte Umrechnungen sachverständig prüfen, bevor sie in Preisgesprächen als Tatsache erscheinen.

Erschließungszustand prüfen

Auch der Erschließungszustand gehört zur Definition. Offene Beiträge oder fehlende Anschlüsse werden separat geklärt, bevor aus dem Richtwert eine Bodenwertannahme entsteht.

Ob ein Bodenrichtwert erschließungsbeitragsfrei oder in einem anderen Beitragszustand ausgewiesen ist, gehört zu seiner Definition. Lesen Sie die BORIS-Erläuterungen deshalb vollständig und prüfen Sie getrennt, welche Straßen-, Kanal- oder sonstigen Anschlüsse am konkreten Grundstück vorhanden sind. Eine befestigte Straße vor dem Haus beweist nicht, dass sämtliche Beiträge erledigt oder alle Anschlüsse nutzbar sind. Umgekehrt darf ein bloßer allgemeiner Hinweis auf mögliche kommunale Kosten nicht ohne Sachverhalt als Abschlag behandelt werden. Sammeln Sie vorhandene Bescheide, Rechnungen und Anschlussunterlagen und fragen Sie bei der jeweils zuständigen Stelle gezielt nach offenen oder absehbaren Sachverhalten. Formulieren Sie die Anfrage mit Flurstück und Grundstückslage, damit die Antwort zugeordnet werden kann. Trennen Sie Erschließungsbeiträge nach BauGB von privaten Herstellungskosten innerhalb des Grundstücks sowie von anderen Abgaben. Kaufinteressenten betrachten die Gesamtkosten bis zur vorgesehenen Nutzung; ungeklärte Positionen führen deshalb häufig zu Sicherheitsabschlägen oder Vorbehalten. Dokumentieren Sie Ergebnis, Auskunftsdatum und Reichweite, statt nur „erschlossen“ in ein Exposé zu schreiben. Erst danach lässt sich beurteilen, ob Richtwert und eigenes Grundstück denselben Erschließungszustand abbilden oder eine sachliche Anpassung erforderlich ist.

Abweichungen des eigenen Grundstücks

Hang, Zuschnitt, Rechte, Lärm oder eine ungewöhnliche Größe unterscheiden das Grundstück vom Modell der Zone. Dokumentieren Sie jede Abweichung und ihre vermutete Wirkung.

Das Richtwertgrundstück ist ein Modell, Ihr Eigentum ein Einzelfall. Erstellen Sie deshalb eine Merkmalliste mit Zuschnitt, Größe, Topografie, Zufahrt, Immissionen, Aussicht, Rechten, Altlastenhinweisen und planungsrechtlichen Möglichkeiten. Ordnen Sie jedes Merkmal zunächst als belegt, ungeklärt oder bloße Vermutung ein. Ein Wegerecht kann die Nutzung sichern oder Flächen belasten; seine Wirkung ergibt sich nicht aus der Bezeichnung allein. Eine Hanglage kann Aussicht bieten und zugleich Baukosten erhöhen. Ein übergroßes Grundstück ist nicht automatisch proportional mehr wert, wenn hintere Bereiche nicht selbstständig nutzbar sind. Für ungewöhnliche Abweichungen sollten Sie keine frei erfundenen Prozentwerte ansetzen. Suchen Sie stattdessen nach fachlich passenden Marktdaten, prüfen Sie Teilflächen oder lassen Sie den Einfluss sachverständig einschätzen. Unterlagen wie Grundbuch, Liegenschaftskarte, Planungsrecht und gegebenenfalls Altlastenauskunft helfen, die wichtigsten Fragen zu klären. Führen Sie eine kurze Begründung für jede Anpassungsrichtung. So können Interessenten nachvollziehen, warum der Bodenwert nicht schlicht Grundstücksfläche mal Richtwert ist. Der nächste Schritt ist die Prüfung der zwei oder drei Merkmale mit der größten möglichen Wertwirkung. Ein Vergleich mit dem Richtwertgrundstück sollte diese Liste Punkt für Punkt abarbeiten.

Bebauung nicht doppelt bewerten

Der Richtwert betrifft den Boden. Bei einem bebauten Grundstück darf der Gebäudewert nicht unbemerkt in Vergleichspreisen stecken und anschließend ein zweites Mal addiert werden.

Bei bebauten Grundstücken muss die Rechnung Boden und Gebäude sauber trennen. Der Bodenrichtwert wird nach § 196 BauGB grundsätzlich ohne Wertanteile baulicher Anlagen ermittelt. Wenn Sie zusätzlich Preise bebauter Vergleichsobjekte betrachten, enthalten diese jedoch regelmäßig Grundstück und Gebäude gemeinsam. Addieren Sie daher nicht unbemerkt einen aus Gesamtkaufpreisen abgeleiteten Gebäudewert zu einem Bodenanteil, in dem dieselbe Wirkung bereits steckt. Ebenso wenig darf ein stark sanierungsbedürftiges Haus pauschal als wertlos gelten: Nutzung, Restsubstanz, Abrisskosten und planungsrechtliche Alternative müssen getrennt untersucht werden. Klären Sie zunächst, ob das bestehende Gebäude wirtschaftlich weiter genutzt, modernisiert oder voraussichtlich ersetzt würde. Halten Sie Flächen, Baujahr, Zustand und genehmigte Nutzung fest. Bei einer Bewertung können Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertüberlegungen je nach Objekt helfen; die passende Methodik richtet sich nach dem Markt und nicht nach der bequemsten Rechenform. Für Eigentümer genügt als Schutzregel: Bodenrichtwert nicht als Gesamtwert ausgeben und Gebäudewert nicht doppelt erfassen. Lassen Sie die einzelnen Rechenschritte und ihre Datenquellen sichtbar, damit sich ein Käuferbild später sachlich aktualisieren lässt. Abrisskosten gehören bei einer Ersatzbebauung ebenfalls transparent in die wirtschaftliche Betrachtung.

BORIS-NRW richtig dokumentieren

Speichern Sie Kartenausschnitt, Grundstücksmerkmale, Stichtag und Erläuterungen aus BORIS-NRW. So bleibt später erkennbar, welche amtliche Information Sie tatsächlich verwendet haben.

Eine belastbare BORIS-Dokumentation muss auch Monate später erkennen lassen, welche amtliche Information Sie verwendet haben. Speichern Sie den Kartenausschnitt mit markiertem Flurstück, die Zonennummer, den Wert und seinen Stichtag. Ergänzen Sie die wertbestimmenden Merkmale, Erläuterungen und gegebenenfalls Umrechnungsinformationen des Richtwertgrundstücks. Benennen Sie die Datei mit Abrufdatum und vermeiden Sie einen abgeschnittenen Screenshot, auf dem Legende oder Bezugsangaben fehlen. Notieren Sie daneben, welche Grundstücksdaten aus Liegenschaftskarte, Grundbuch oder Planungsunterlagen stammen. BORIS-NRW stellt amtliche Grundstücksmarktinformationen bereit, ersetzt aber nicht diese objektspezifischen Quellen. Wird später ein anderer Stichtag benötigt, behalten Sie beide Stände getrennt, statt die alte Datei kommentarlos zu überschreiben. Für ein Verkaufsgespräch können Sie daraus ein einseitiges Arbeitsblatt erstellen: amtlicher Ausgangswert, Modellmerkmale, Abweichungen des eigenen Grundstücks, offene Prüfungen. Geben Sie den Kartenwert nicht ohne Kontext als zugesicherten Grundstückspreis weiter. Der sinnvolle nächste Schritt ist, die Dokumentation gemeinsam mit Flurkarte und Baurechtsstand zu prüfen. Erst wenn die Zuordnung stimmt, lohnt sich eine rechnerische Bodenwertspanne. Exportieren Sie nach Möglichkeit auch die zugehörigen Erläuterungen als eigenständige, datierte Datei. So bleibt auch der Rechenweg vollständig archiviert.

Vom Richtwert zur Bodenwertspanne

Aus Richtwert und begründeten Anpassungen entsteht eine Bodenwertspanne, kein garantierter Kaufpreis. Für Verkauf oder Teilung wird sie erst zusammen mit Baurecht und konkreter Nachfrage entscheidungsfähig.

Beginnen Sie die Bodenwertspanne mit dem amtlichen Richtwert als Orientierung, nicht als fertigem Ergebnis. Multiplizieren Sie ihn nur mit derjenigen Fläche, die dem Richtwertgrundstück tatsächlich vergleichbar ist, und behandeln Sie anders nutzbare Teilflächen gesondert. Danach begründen Sie Anpassungen für Entwicklungszustand, Ausnutzung, Zuschnitt, Tiefe, Erschließung, Rechte und weitere wertrelevante Merkmale. Wo eine Wirkung nicht belastbar quantifizierbar ist, rechnen Sie nicht heimlich mit einem Fantasieabschlag, sondern zeigen eine Bandbreite oder einen Prüfvorbehalt. Vergleichen Sie das Zwischenergebnis mit passenden Marktinformationen und fragen Sie, ob ein Käufer die unterstellte Nutzung realisieren könnte. Baurecht und konkrete Nachfrage können stärker wirken als eine kleine rechnerische Korrektur. Bei einer Teilungsoption sind Vermessung, Zufahrt und selbstständige Bebaubarkeit zunächst zu klären; die Summe hypothetischer Teilwerte ist kein sicherer Verkaufserlös. Halten Sie Bewertungsstichtag und Bearbeitungsstand fest. Damit wird aus dem Bodenrichtwert eine nachvollziehbare Entscheidungshilfe. Vor Festlegung eines Angebotspreises sollten die größte baurechtliche oder erschließungsbezogene Unsicherheit sowie die Zielgruppe des Grundstücks geklärt sein. Dokumentieren Sie die Unter- und Obergrenze jeweils mit denselben Merkmalen, damit die Spanne prüfbar bleibt. Vermerken Sie alle offenen Prüfaufträge.

Quellen zu den genannten Prüfschritten

Die verlinkten amtlichen Seiten belegen die beschriebenen Rechtsgrundlagen und Mülheimer Beschaffungswege. Abruf und redaktionelle Prüfung: 22. August 2026. Allgemeine Informationen ersetzen keine Beratung im Einzelfall.

BauGB § 193 – Aufgaben des Gutachterausschusses BauGB § 196 – Bodenrichtwerte ImmoWertV § 8 – Grundstücksmerkmale